近期，我們接到多位物業(yè)同行的咨詢，對于物業(yè)公司如何制止違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的行為，如何把握尺度，存在疑惑。比如侵占公共樓道、綠地；違章裝修、搭建；隨意停放車輛等，今天我們就來說說，小區(qū)秩序維護，究竟如何有所為，有所不為。

首先需明確，物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主的房屋、設(shè)施、場地提供服務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告”的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的職責在于“制止”和“報告”兩項(對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項還有告知義務(wù))。同時，法律也賦予物業(yè)公司對業(yè)主違反法律與管理規(guī)約、妨害物業(yè)服務(wù)的行為予以起訴的權(quán)利。那么，物業(yè)公司對哪些行為應(yīng)當制止、報告乃至起訴呢？我們試舉一二說明。

不當使用公共部位行為

業(yè)主擅自占據(jù)樓道擺放物品，安裝外置晾衣架、連廊放衛(wèi)星接收器等行為，雖然違反管理規(guī)約，但沒有造成嚴重后果，物業(yè)公司能當場制止的應(yīng)制止，制止不了的應(yīng)發(fā)函并報告主管部門。物業(yè)公司沒有權(quán)利收走業(yè)主物品或強制拆除晾衣架等設(shè)施，一方面沒有采取此類強制措施的權(quán)利，可能構(gòu)成侵權(quán)，另一方面還會把矛盾焦點引到自己身上，得不償失。對此類行為，物業(yè)公司應(yīng)履行“制止”和“報告”的義務(wù)。

封露臺、封陽臺等違章裝飾裝修行為

業(yè)主未經(jīng)規(guī)劃審批擅自封露臺、封陽臺，需區(qū)別對待。封露臺屬于擅自搭建構(gòu)筑物，是嚴重的違法行為，對外立面改變較為明顯，須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準。對于業(yè)主擅自封露臺行為，物業(yè)公司應(yīng)當予以制止，而不能引導(dǎo)統(tǒng)一封閉，防止后期因為構(gòu)筑物安全事故牽連物業(yè)公司承擔責任；制止無效的，應(yīng)當報告主管部門，行政主管部門未采取有效措施的，物業(yè)公司可以起訴相關(guān)業(yè)主。對于封陽臺，目前社會

公眾大多認為是對專有部分的合理使用，各地立法和執(zhí)法尺度也不一。如當?shù)貙Ψ怅柵_行為無監(jiān)管和處罰措施，管理規(guī)約也沒有禁止性規(guī)定的，建議物業(yè)公司可以采取必要的引導(dǎo)。

破壞建筑物，侵犯其他業(yè)主權(quán)益行為

業(yè)主擅自在建筑物外墻打孔、私挖地下室等破壞建筑物或者影響建筑物安全的裝修行為，可能導(dǎo)致其他業(yè)主權(quán)益受侵害的，應(yīng)當視嚴重性而定。如擅自在外墻打孔涉及相鄰業(yè)主糾紛，物業(yè)公司應(yīng)當居中調(diào)解、勸導(dǎo)，以發(fā)函等方式告知上述行為可能破壞外墻防水、保溫性能的不利后果，并可以要求行為人出具承諾書，保證不出現(xiàn)滲漏等質(zhì)量問題，否則由行為人承擔全部責任。對于私挖地下室等可能導(dǎo)致建筑安全隱患的嚴重違法行為，必須立即制止，制止無效的應(yīng)當報告主管部門；主管部門未采取有效措施的，應(yīng)起訴業(yè)主要求停止違法行為，恢復(fù)原狀。

物業(yè)公司的權(quán)利，來自于法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同以及業(yè)主的授權(quán),雖然法律賦予物業(yè)公司對業(yè)主某些違法行為予以起訴的權(quán)利，但是，權(quán)力大未必是好事，如果做不到，反而容易遭人詬病。工作中，物業(yè)公司應(yīng)注意有所為、有所不為，依法、依合同提供服務(wù)。